Czynsz i opłaty serwisowe w nieruchomościach komercyjnych 2021

• Jak praktycznie ocenić ekonomiczną efektywność nieruchomości i jakie wskaźniki brać pod uwagę?
• Jakie koszty niekontrolowane i kontrolowane należy wziąć pod uwagę w analizie finansowej budynku i które z nich wpłyną na wysokość czynszu i service charge?
• Co powinny zawierać raporty kosztowe i jak je prawidłowo tworzyć, aby zyskać maksymalną przejrzystość rozliczeń?

Ćwiczenie: Przygotowanie raportu kosztowego dla obiektu komercyjnego.

• Jak wyznaczyć wysokość czynszu – jakie koszty należy uwzględnić w kalkulacji, aby opłata była zachęcająca dla najemców i korzystna dla właścicieli? Przykładowe kalkulacje.
• Jakie są kryteria, według których można naliczać wysokość czynszu i opłat dodatkowych?
• Kiedy i na jakiej podstawie najemca jest uprawniony do zwolnienia z opłacania czynszu?
• Jak liczyć i przypisywać koszty powierzchni wspólnych oraz pustostanów?
• Jak uwzględnić indeksację w długoterminowej umowie najmu?

Ćwiczenie:  Bankructwo najemcy i jego niewypłacalność w czasie trwania umowy.

• Jakie części powinny być zawarte w ramach opłaty serwisowej w różnych modelach współpracy i który model wybrać?
• Co decyduje o wysokości kosztów i w jaki sposób kontrolować ich rzeczywiste powstawanie?
• Jakie elementy nie mogą być ujęte w service charge?
• Które części składowe trzeba wziąć pod uwagę wyznaczając wysokość service charge (biurowe, logistyczne, magazynowe i handlowe)?
• Jakie modele rozliczeń service charge najlepiej sprawdzają się w praktyce (terminy i sposób ich rozliczania)?
• Jak ustalać poziom opłat dodatkowych i które z nich powinny się znaleźć w umowie najmu?
  • Fundusz marketingowy
  • Fundusz remontowy
  • Czynsze od obrotu w nieruchomościach handlowych
  • Add-on factors w nieruchomościach biurowych
  • Refakturowanie i dostawa mediów
  • Tenant incentives, entrance fees.

Warsztat: Kalkulowanie optymalnego poziomu opłat - korzystnego dla właściciela i najemcy.

• Jak poprzez odpowiednie oscylowanie podatkami stworzyć atrakcyjniejszą ofertę wynajmu?
• Kiedy można i kiedy opłaca się określić wysokość czynszu w euro lub dolarach?
• W jaki sposób i na jakich zasadach podnosić wysokość czynszu i opłat?
• Kiedy, pod względem podatkowym, bardziej opłaca się zlecenie urządzenia biura właścicielowi nieruchomości, a kiedy korzystniej jest jeśli najemca ponosi koszty urządzenia?

Case study: Jakie "kruczki" w prawie podatkowym 2021 umożliwią obniżenie wydatków związanych z wynajmem nieruchomości komercyjnych?

• Jakie zapisy szczególne należy uwzględnić w umowie danego najemcy (np. najemca posiada ustalony w umowie próg kosztów do swojego rozliczenia)?
• Jak prawidłowo przypisać okres najmu, np. kiedy najemca wszedł do budynku w połowie roku rozliczeniowego?
• Jak potwierdzić obmiary obiektu oraz przedmiot najmu, aby uniknąć nieścisłości związanych z wzięcia do rozliczenia danych z projektu budowlanego?
• Jak prawidłowo w uwzględnić strukturę obiektu, aby nie zaliczyć kosztów innych budynków do kosztu budynku najemcy w przypadku kompleksów obiektów, np. biurowych?

Case study: Jak ustalić prawidłowy katalog kosztów wzięty do rozliczenia service charge, aby był zgodny z katalogiem ustalonym w umowie i uniknąć kosztów nienależnych w rozliczeniu?

• Jak zachowywały się poszczególne sektory nieruchomości komercyjnych w dobie pandemii (logistyka, handel, biura)? Kto zyskał, a kto stracił? Renegocjacje umów w czasie trwania okresu najmu i prognozy na kolejne miesiące.
• Jak skutecznie zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości i najemcy w umowie najmu w okresie pandemii i spowolnienia gospodarczego? Klauzule elastyczne – jak na poziomie zapisów w umowie zabezpieczyć się na wypadek wystąpienia sytuacji nadzwyczajnych, takich jak przymusowe ograniczenie działalności? Konflikt „najemca – właściciel” i realne szanse na wygranie sprawy na drodze sądowej.